Il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto nel nostro ordinamento dal comma 12, art. 11 quaterdecies, D.l. 30/09/2005 n. 203, convertito nella Legge 248 del 2/12/2005. Il testo originario recitava: ”Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti”. A prima vista è difficile scorgere differenze sostanziali tra il già disciplinato contratto di mutuo (art. 1813 c.c.) e il prestito vitalizio ipotecario, anche perché il nuovo istituto sino ad oggi non ha trovato applicazioni pratiche a causa della laconicità della norma istitutiva. Così, trascorso un decennio dalla sua introduzione, la Legge n. 44 del 2 aprile 2015 (pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 92 del 21/04/2015) ne ha meglio delineato i contorni e ha ridotto l’età che ne consente l’accesso dai 65 anni previsti originariamente agli attuali 60. Il prestito vitalizio ipotecario non ha il carattere aleatorio della rendita vitalizia (art. 1872 c.c.), né trasferisce la proprietà dell’immobile, ma consiste in un finanziamento a medio/lungo termine assistito dalla garanzia ipotecaria iscritta sull’immobile residenziale del mutuato. Esso non prevede un piano di ammortamento rateale, come nel caso del mutuo ipotecario o del prestito finalizzato, ma il capitale preso in prestito va restituito in unica soluzione alla scadenza unitamente a spese ed interessi. La citata Legge 44 chiarisce che “il rimborso integrale in un’unica soluzione può essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile”. La legge prevede anche la facoltà del finanziato di “concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi di cui al comma 12, sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi. In caso di inadempimento si applica l’articolo 40, comma 2, del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385”. La finalità intrinseca del prestito vitalizio ipotecario lascia intendere che, in assenza di tutte le altre cause che ne prevedono il rimborso, la restituzione del capitale, delle spese ed interessi sarà richiesta alla morte del soggetto finanziato e quindi ai suoi eredi che si troveranno ad optare per tre possibili soluzioni:
- estinguere il prestito con proprie disponibilità finanziarie;
- stipulare, previo consenso dell’Istituto di Credito, un nuovo contratto di finanziamento per chiudere la pendenza del de cuius;
- consentire al soggetto finanziatore di rivalersi sull’immobile mettendolo in vendita.
L’ipotesi di cui al punto c) costituisce l’elemento caratterizzante del prestito vitalizio ipotecario che il legislatore ha disciplinato mediante l’introduzione del comma 12-quater: “I finanziamenti di cui al comma 12 del presente articolo sono garantiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali e agli stessi si applica l’articolo 39, commi 1, 2, 3, 4 e 7, del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, 385. L’ipoteca di primo grado a garanzia del finanziamento di cui al comma 12 non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili di proprietà del finanziato. Qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi di cui al citato comma 12, il finanziatore vende l’immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Trascorsi ulteriori dodici mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15 per cento per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell’immobile. In alternativa, l’erede può provvedere alla vendita dell’immobile, in accordo con il finanziatore, purché la compravendita si perfezioni entro dodici mesi dal conferimento dello stesso. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. L’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. Nei confronti dell’acquirente dell’immobile non hanno effetto le domande giudiziali di cui all’articolo 2652 c.c., primo comma, numeri 7) e 8), del codice civile trascritte successivamente alla trascrizione dell’acquisto”. Il potere concesso al soggetto finanziatore di far valutare e vendere direttamente l’immobile ipotecato è stato fortemente criticato in quanto assicura e produce gli effetti propri di un’esecuzione immobiliare senza passare attraverso di essa. A tal proposito è utile osservare che la legge prevede l’inefficacia nei confronti dell’acquirente dell’immobile delle domande giudiziali di cui all’art. 2652, 1° comma, numeri 7) e 8), c.c. trascritte successivamente alla trascrizione dell’acquisto. Il 23 dicembre 2015 il Ministro dello Sviluppo Economico Federica Guidi ha firmato il Decreto attuativo della Legge 44/2015. Il testo, che sarà pubblicato a breve sulla Gazzetta Ufficiale, ha recepito le osservazioni del Consiglio di Stato il cui parere è stato pubblicato in data 16/10/2015 col numero 2791. In attesa di conoscere il testo definitivo si anticipa che sono stati previsti obblighi di trasparenza per il soggetto finanziatore che dovrà:
a) predisporre due simulazioni del piano di ammortamento riportanti il possibile andamento del debito nel tempo e rendere edotto il soggetto richiedente di tutte le condizioni del contratto. L’informativa precontrattuale non dovrà comportare alcuna spesa a carico del richiedente anche nel caso di mancata conclusione del contratto di prestito vitalizio ipotecario;
b) consegnare il resoconto annuale della situazione debitoria.
La polizza assicurativa sull’immobile potrà essere contratta presso qualsiasi compagnia giacché non vi è alcun obbligo di sottoscriverla presso il soggetto finanziatore.
I coniugi e conviventi avranno la facoltà di cointestare il contratto di prestito vitalizio ipotecario posticipando il diritto del soggetto finanziatore a chiedere il rimborso del prestito alla data della morte del cointestatario più longevo.
Il Consiglio di Stato, pur esprimendo parere favorevole sullo schema di decreto sul prestito vitalizio ipotecario, ha invitato il MiSE a meglio tutelare il soggetto finanziato introducendo l’obbligo di informare il richiedente sulle conseguenze a carico degli eredi, anche nel caso di estinzione anticipata del finanziamento. Ha suggerito, inoltre, di prevedere limitazioni alla possibilità di revoca del finanziamento qualora l’immobile subisca atti conservativi o esecutivi di importo non rilevante.