L’art. 41 – bis del D.L. n. 124/2019, la cui legge di conversione è in vigore dal 25 dicembre 2019, prevede una nuova forma di esdebitazione che consente al mutuatario in difficoltà economica e ormai inadempiente di beneficiare di una rinegoziazione del mutuo ipotecario. Requisito indispensabile per fruire di tale beneficio è che l’immobile sia stato pignorato.
Il mutuatario inadempiente potrà richiedere alla propria banca la rinegoziazione del mutuo o ad una banca terza un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente. Il ricavato sarà impiegato per estinguere il mutuo esistente e il debitore beneficerà dell’esdebitazione per quanto riguarda il debito residuo.
La rinegoziazione sarà possibile solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:
– il debitore dovrà essere qualificabile come consumatore. Per consumatore si intende una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività d’impresa;
– il debitore non dovrà aver avviato una procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento;
– il creditore dovrà essere una banca o una società veicolo;
– nella procedura di pignoramento l’unico creditore dovrà essere rappresentato dal mutuante con credito ipotecario di primo grado senza l’intervento di altri. Ove vi siano altri creditori, l’accesso alla procedura sarà possibile solo in caso di rinuncia di questi ultimi;
– il credito dovrà necessariamente derivare da un mutuo ipotecario di primo grado stipulato per l’acquisto della casa di abitazione e il debitore deve aver già corrisposto alla banca il 10% del capitale finanziato;
– il pignoramento dovrà essere stato notificato a decorrere dall’1 gennaio 2010 al 30 giugno 2019;
Le modalità per presentare domanda di rinegoziazione
L’istanza può essere presentata nel procedimento esecutivo non oltre il 31.12.2021. Il debito complessivo da rifinanziare non potrà superare l’importo di € 250.000,00 e l’importo offerto non potrà essere inferiore al 75% del prezzo base dell’asta successiva o, in mancanza di fissazione della stessa, del valore del bene come valutato nella perizia di stima depositata dal consulente tecnico nominato dal Giudice dell’Esecuzione.
Il debitore potrà beneficiare di una dilazione non superiore a 30 anni decorrenti dalla sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o per un numero di anni che sommati all’età del debitore non superino gli 80.
Garanzia di parenti o affini
Nel caso in cui l’istituto di credito non accordi al debitore la rinegoziazione, potrà intervenire un suo parente o affine. Se il finanziamento viene concesso al parente o affine, il Giudice emetterà decreto di trasferimento in suo favore e per i cinque anni successivi il debitore e la sua famiglia avranno il diritto di abitare l’immobile. Trascorsi i cinque anni, se il debitore rimborsa al parente gli importi già corrisposti, può richiedere la retrocessione della proprietà dell’immobile e con il consenso dell’istituto di credito potrà accollarsi il mutuo residuo, liberando il parente.
Sospensione del procedimento di esecuzione
La sospensione del procedimento di esecuzione potrà essere disposta, per un periodo massimo di sei mesi, solo se l’istanza è presentata congiuntamente dal creditore e dal debitore. Il creditore procedente avvierà un’istruttoria, della durata di tre mesi, a seguito della quale, verificata la capacità reddituale del debitore sarà libero di accettare o rifiutare la rinegoziazione. Nel caso in cui il rifinanziamento sia richiesto ad una banca terza, quest’ultima potrà valutarne discrezionalmente la concessione.